逸Blog ｜ 2024/05/29

包租代管公司如何選

文章取錄至不動產觀測站：https://prestigeoic.com/how-to-choose-a-good-rental-housing-management-company/

包租代管公司如何選? 專業的包租代管公司優點在於房東可以節省時間和精力，且有更豐富的管理經驗和資源，可以提高房屋的出租率和租金收益。同時，租客也能得到更好的服務和居住體驗。對於一些居住在外地或者不具備管理經驗的房東來說，包租代管公司是一種非常便利的選擇。

▍一、什麼是包租代管？

包租代管是一種由政府合法立案的特許行業，也稱為租賃住宅服務業，近年來在租賃市場中逐漸興起。這項服務通常分為「包租」和「代管」的兩種服務模式，是以房屋所有權人（房東）將房屋出租予專業的包租代管公司，由這些公司代為管理房東的房屋及服務租客事務。這種服務的主要目的是減輕房東的負擔，節省房東時間，讓房東不需要親自處理房屋租賃相關的繁瑣事務，如尋找租客、簽訂租約、收取租金、維修房屋等。

專業的包租代管公司優點在於房東可以節省時間和精力，且有更豐富的管理經驗和資源，可以提高房屋的出租率和租金收益。同時，租客也能得到更好的服務和居住體驗。對於一些居住在外地或者不具備管理經驗的房東來說，包租代管公司是一種非常便利的選擇。

▍二、包租、代管哪個好？包租與代管的差別

包租和代管是兩種不同的房屋租賃管理模式，各自有其特點和適用情況。以下是兩者之間的主要差異：

包租

1. 定義：
• 包租是指房東將房屋整棟或整層出租給包租業者，業者再將這些房屋各別轉租給租客。
2. 契約關係：
• 在包租模式下，房東與包租業者之間簽訂一個包租(轉租)契約。包租業者在成為二房東後，再轉租與最終租客簽訂租賃契約。
3. 租金支付：
• 包租業者向房東支付租金，即使房屋空置或租客未按時支付租金，房東仍能穩定收到租金。
4. 管理責任：
• 包租業者負責全面管理房屋，包括尋找租客、簽訂租約、日常維護、處理租務糾紛等。
5. 風險分擔：
• 由於包租業者承擔了房屋空置率和租客拖欠租金的風險，房東的收入較穩定，但租金會略低於市場行情。

代管

1. 定義：
• 代管是指房東委託代管業者管理房屋，業者協助房東進行房屋租賃管理，但不承擔房屋的租賃風險。
2. 契約關係：
• 在代管模式下，房東與代管業者之間有管理服務契約。房東與租客之間簽訂租賃契約，代管業者僅作為仲介和管理者，如房東代理人。
3. 租金支付：
• 租金由租客直接支付給房東，代管業者固定收取每月的管理服務費用。房東的收入與房屋的出租情況直接相關。
4. 管理責任：
• 代管業者負責協助房東尋找租客、簽訂租約、收取租金、處理日常維護和租務糾紛，但不承擔租金拖欠或房屋空置率的風險。
5. 風險分擔：
• 房東承擔租金收入不穩定的風險，但可以符合行情的租金收入，另外僅須支付代管業者每月固定的管理服務費用。

包租代管差異的結論

• 風險與收益：包租模式下，房東收益穩定，但租金可能低於市場價；代管模式下，房東收益波動較大，但可能獲得符合行情的租金收入。
• 管理責任：包租業者承擔全面管理和風險，代管業者僅負責房東代理人之管理工作，無需承擔租賃風險。
• 契約關係：包租模式中，房東與包租業者簽訂包租(轉租)契約；代管模式中，房東與代管業者簽訂管理服務契約，與租客簽訂租賃契約。

透過這些差異，房東可以根據自身需求和風險承受能力選擇最合適的租賃管理模式。

▍三、為什麼要找包租代管？包租代管優勢與好處

包租代管對房東來說提供了多方面的優勢，不僅可以減輕管理負擔，還能提升房屋的出租效益和租客的居住體驗。以下是詳細說明：

1. 節省時間和精力

• 減少管理負擔：專業包租代管公司負責所有租賃事務，房東無需親自處理租客的問題、收租、維修等繁瑣事務。
• 高效處理：專業包租代管公司擁有系統化的管理流程，能夠更高效地處理租賃和維護事宜，讓房東更省心。
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2. 稅金減免

• 租賃所得稅優惠：參與政府認可的包租代管計劃，房東的租賃所得可能享有稅務優惠，包括租賃所得稅的減免或特定比例的租賃收入免稅，減輕稅務負擔。
• 其他稅務優惠：房東可能在財產稅或其他相關稅務方面獲得優惠政策，以鼓勵參與包租代管計劃。
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3. 穩定的租金收入

• 固定租金收益：包租模式下，房東與包租業者簽訂長期租約，即使房屋空置或租客未按時繳租，房東仍能定期收到約定的租金，收入穩定可靠。
• 租金保證：包租業者通常提供租金保證計劃，確保房東不會因為租客拖欠租金而受損。
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4. 專業化管理

• 租客篩選：公司能夠進行嚴格的租客篩選，確保租客的信用和可靠性，降低租賃風險。
• 合約管理：專業包租代管公司依照政府法規訂定合約，並可選擇公證，保障租賃雙方的權益。
• 全方位管理：包租代管業者提供全面的房屋管理服務，包括尋找租客、簽訂租約、收取租金、處理租務糾紛、日常維護等，房東無需親自處理繁瑣的管理事務。
• 維修和保養：包租代管業者負責房屋的日常維修和保養，確保房屋狀況良好，延長房屋使用壽命。
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5. 減少空置風險

• 租客來源：包租代管業者通常擁有廣泛的租客資源和市場宣傳渠道，能夠迅速找到合適的租客，降低房屋空置風險。
• 快速出租：專業業者的租賃團隊可以更高效地進行房屋展示和租客篩選，縮短房屋空置期。
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6. 提高出租率和收益

• 市場推廣：專業包租代管公司有豐富的市場推廣渠道和經驗，能夠更快找到合適的租客，提高房屋的出租率。
• 租金管理：包租代管公司負責代收租客押金及租金，並能夠催收確保租金按時到賬，減少租金拖欠的風險。
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7. 政府補貼和支持

• 政策支持：參與政府推動的包租代管計劃，房東可能獲得租金補貼、裝修補助等政府支持，降低投資風險和成本。
• 社會形象提升：參與包租代管計劃，房東為推動租賃市場的健康發展作出貢獻，有助於提升自身的社會形象和責任感。
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8. 專業維護和修繕

• 定期檢查和維護：包租代管公司可定期對房屋進行檢查和保養，及時發現和解決潛在問題，保持房屋良好狀況，以利未來招租。
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9. 提升租客滿意度

• 優質服務：專業包租代管公司能夠提供更好的租客服務，處理租客的需求和問題，提高租客的居住品質及滿意度。
• 維護良好關係：包租代管公司能夠維持良好的租客關係，減少租客流動率，保持穩定的租金收入。
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10. 增值服務

• 現代化管理：許多包租代管公司利用現代化管理系統，如在線支付、電子簽約和維修報告等，提高管理效率和便利性。
• 市場建議：包租代管公司能夠提供市場分析和建議，幫助房東制定更好的租賃策略和定價。
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對房東而言，加入包租代管不僅可以享受稅金減免和穩定的租金收入，還能夠獲得專業化的管理服務和政府的政策支持，減少空置風險，並提升出租率和收益。專業的維護和修繕服務，更能確保房屋狀況良好，進一步提高租客的滿意度與租賃體驗。這些好處使得包租代管成為房東管理房屋的一個理想選擇。

▍四、誰適合找包租代管公司？

1. 沒有時間處理租賃事務的房東：

如果您日常工作繁忙，沒有時間親自處理尋找租客、簽訂租約、收租金以及應對租賃糾紛等事務，那麼包租代管公司可以幫助您大幅減少時間投入。這類服務可以讓房東專注於其他事務，同時確保房屋被專業管理。

2. 缺乏租賃經驗的房東：

對於缺乏租賃經驗的房東，面對租客篩選、法律文件處理、房屋維修保養等問題可能會感到棘手。包租代管公司擁有豐富的經驗和專業知識，可以有效降低租賃風險，讓房東無需擔心管理過程中的細節問題。

3. 期望穩定收租金的房東：

若房東希望能夠穩定地收到租金，而不願意承擔空屋風險，包租代管公司通常能夠提供租金保證計劃，即使在房屋空置期間，房東也能定期收到租金，確保收入穩定。

4. 房屋狀況較為老舊的房東：

如果您的房屋年久失修，且沒有預算進行翻新，包租代管公司能夠承租房屋並進行翻新，然後再轉租給租客。這樣的模式不僅節省了房東的翻新成本，還能提高房屋的租賃價值。

5. 希望減少管理壓力的房東：

包租代管公司提供全方位的管理服務，包括租客篩選、租賃契約管理、日常維修保養等。這對於不希望親自管理房屋的房東來說是一個理想的選擇，能夠大幅減少管理壓力。

6. 期望參與政府政策支持的房東：

若房東希望參與政府的租賃市場計劃，包租代管公司通常能夠協助申請相關的租金補貼、稅務減免或其他政策支持，進一步降低投資風險和成本。

總結來說，對於沒有時間、經驗不足、希望穩定收租或減少管理壓力的房東，包租代管公司提供的專業服務可以成為理想的選擇，幫助房東在租賃市場中獲得穩定的收益與優質的租賃體驗。

▍五、包租代管業者怎麼選？好的包租代管公司必備條件

選擇一家好的包租代管公司，能夠確保房屋管理的高效和專業性，最大化房東的收益並提供優質的租客服務。以下是好的包租代管公司推薦因素：

1. 專業經驗和聲譽

• 豐富的管理經驗：包租代管公司應具有多年累積的不動產物業管理經驗，能夠應對各種房屋租賃相關問題。
• 良好的市場口碑：包租代管公司應在市場上擁有良好的聲譽，過往客戶的評價可以作為重要的參考依據。

2. 完善的服務內容

• 租客篩選：公司應具備嚴格的租客篩選機制，包括背景調查和信用評估，以確保租客的可靠性。
• 租賃合約管理：公司應能提供專業的租賃合約管理，確保合約的合法性和全面性。
• 租金管理：應具備高效的租金收取和管理系統，確保租金按時到賬。

3. 及時性維護和修繕

• 快速反應：公司應能夠快速處理租客的維修需求，並即時回報房東資訊且安排專業的維修人員進行查檢或修繕。

4. 法律支持

• 法律支援：公司應熟悉並保持就業人員隨時更新租賃專法相關規定與知識，在遇到租賃糾紛時，能夠提供法律建議和支援，保護租賃雙方的權益。

5. 客戶服務

• 良好的客戶溝通：公司應提供優質的客戶服務，隨時解答房東和租客的疑問。
• 24/7支援：能夠提供全天候的緊急支援服務，應對突發情況。

6. 系統管理

• 現代化管理系統：利用線上房屋管理系統，提供在線租金支付、維修申報、即時通知等便捷服務。
• 數據分析：通過數據分析優化租賃策略，提高出租率和收益。

選擇好的包租代管公司，可以讓房東放心將房屋交給專業團隊管理，同時也能提升租客的居住體驗。

▍逸台北包租代管公司推薦服務

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▍房東該如何挑選？優質包租代管公司總結

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