逸Blog ｜ 2024/06/11

遇到租屋蟑螂該怎麼辦

文章取錄至法律手牽手：https://www.lawinhand.com.tw/columns/rent-house-01

常有人羨慕擁有多間套房的包租公、包租婆，能躺著賺租金。但實際情況並非如此，若房客是奉公守法的好公民當然相安無事。然而一旦遇到租屋蟑螂，長期欠租、任意破壞房屋、租約到期賴著不走，房東可能會吃不完兜著走，甚至無法收回房子。

此篇文章整理了幾種常見情況，並提供對策，讓房東能有效應對不同種類的租屋蟑螂!

▍01｜長期積欠租金的租客該怎麼辦？

第一種常見的租屋蟑螂是長期欠租的房客，如德國蟑螂殺傷力不大卻十分猖獗，房東應如何處理呢？

(一) 租約未到期

步驟一：催告後終止租約

房客在租賃期間有使用房屋的權利，房東不能擅自終止租約或趕走房客。除非欠租達兩個月且經催繳，房東才可合法終止租約。

步驟二：請求租客搬離

終止租約後，租賃關係消滅，房客應返還房屋。若不搬走，房東可採取法律行動。

(二) 租約已到期

若房客欠租且不搬走，房東需依民事訴訟程序提起「請求返還租金之訴」，迅速解決問題。

▍02｜租約到期房客賴著不走，該如何處理？

在現今台灣的租屋市場，房客似乎處於較劣勢的一方，但實際上現行法較偏向保護租客。當房東遇到租約到期卻賴著不走的房客，如果沒有預先做好防範，可能會求助無門。

房客與房東之間訂立的契約稱為租賃契約。一般情況下，房東會將租賃期間設為至少一年，期滿後再續簽新契約，也有短期租約，如3個月或半年。不論長期或短期，都會約定一個期限，稱為「定期租約」。若房東省事，租約到期後未再簽新契約，房客仍繼續居住，法律上會視為「不定期租約」。不定期租約對房東來說是一個不定時炸彈。

(一) 定期租約

當租約到期，房客有返還房屋的義務。若遇到不搬走的房客，房東可表示要收回房屋自住、重新建築或反對續約，此時因契約終止使房屋可收回。若房客拒不搬走，可寄存證信函或律師函通知對方，並向法院提起「遷讓房屋之訴」，請求對方騰空房屋並返還。

(二) 不定期租約

若租約屆滿未再續簽新契約，房客繼續居住且房東未及時表示反對，法律上視為不定期租約。一般不定期租約可隨時終止，但房屋租賃適用特別法律，即土地法。除非符合土地法第100條事由，否則房屋租賃契約不得隨時終止。若租約未終止，房東無法強制趕走租客，需尋求訴訟解決，建議委任民事律師擬訂訴訟策略。

土地法第100條列舉了房東可終止不定期租約的六種情形：

1. 出租人收回自住或重新建築時：
   「收回自住」，指的是房東自己需要住進該房屋。實務上這種情況的認定較為嚴格，必須具備「客觀上的正當理由」與必要性，並且能提出相應的證明。例如：房東本人確實有居住需求，若只是讓親戚住，或與他人共同經營商店，都不屬於「收回自住」的範疇。此外所謂「重新建築」，主要是為了充分利用土地，實務上的認定標準較為寬鬆，只要房屋在「客觀上」有重新建築的需求，就可以收回自住。
    
2. 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時：
   承租人未經房東同意，就將房屋轉租給他人，那麼房東就有權收回房屋。
     
3. 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達兩個月以上時：
   根據本條及租賃市場發展與管理條例第10條第2項規定，當承租人積欠租金超過兩個月（扣除最初支付的押金後），房東有權終止租約並收回房屋。
     
4. 承租人以房屋供違法使用時：
   包括：將住家改為營業場所、陽台外推、加蓋違建雨遮等，違反建築法、公寓大廈管理條例或其他法令。實務上，除了違反法規外，還需導致「危害公共安全」或「違反公序良俗」，房東才能收回房屋。
     
5. 承租人違反租賃契約時：
   若承租人有任何違反租賃契約約定事項的行為，房東即可依本項規定收回房屋。
    
6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時：
   管理、使用並保管房屋為承租人「善良管理人的注意義務」。如果設備或家具有損壞或滅失，除非是自然使用上的耗損，否則應由承租人負責損害賠償並恢復原狀。實務上有案例顯示，承租人在房屋內潑油漆、污損牆壁、窗簾與地板，被法院判處自行承擔8萬1的修繕費用。因此承租人應謹慎保管及使用房屋，避免因情緒失控而損壞房屋設施。

▍03｜出租物件變成垃圾場！房東該怎麼應對？

若房客退租後留下滿屋髒亂，房東可要求回復原狀，若不願回復或支付清潔費，建議提告並請求損害賠償。若破壞設備或房體結構，可依刑法第354條器物毀損罪提告，並請求民法第184條侵權行為損害賠償。

為防範此類情況，建議在契約中約定退租時需回復原狀，或預先收取清潔費，納入押金扣抵事由之一。

▍04｜租客任意裝潢、改造房屋，房東該怎麼處理？

房客未經同意改造房屋，若只是輕微挪動擺設，房東還可睜一隻眼閉一隻眼。但若大改造讓房屋增值，且房東知情不反對，契約終止時房東有義務需償還房客增加的價值。

因此類情況常引起爭議，且房屋價值的判斷較困難，實務上更是有不同見解，建議尋求專業法律協助。

看完以上介紹是否對租屋管理更為了解呢，如在租屋大小事煩心想找有信譽且可信任的租屋平台，逸台北提供包租代管在內的多樣化的委託管理與租屋服務，不論你有甚麼樣的物件管理/租賃需求，都可以與逸台北諮詢看看喔!

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